부동산과 관련된 세금, 대출, 상속, 증여, 매매 판단에서 가장 기본이 되는 정보는 공시지가와 실거래가다. 공시지가는 세금과 행정 기준의 출발점이고, 실거래가는 실제 시장 가격을 보여주는 핵심 지표다. 두 개념은 목적과 활용 방식이 완전히 다르기 때문에 반드시 구분해서 조회해야 한다. 이 글에서는 공시지가와 부동산 실거래가를 각각 어디서, 어떻게, 어떤 기준으로 조회해야 하는지를 단계별로 안내한다.

공시지가와 실거래가의 차이부터 정확히 이해하기

먼저 개념을 명확히 구분해야 한다.

공시지가는 국가가 산정해 발표하는 기준 가격이다. 세금 산정, 보상 기준, 건강보험료·기초연금 산정 등 행정·제도 목적으로 활용된다. 실제 매매 가격과는 차이가 날 수 있다.

실거래가는 실제 매매 계약이 체결되어 신고된 가격이다. 시장 수요와 공급이 반영된 현실적인 거래 가격을 확인할 수 있다.

정리하면 다음과 같다.

공시지가 → 세금·행정 기준
실거래가 → 시장 가격 판단

공시지가·실거래가 조회가 꼭 필요한 이유

재산세·종합부동산세 사전 확인
매매가 적정성 판단
상속·증여 기준가 확인
대출 한도 예측
시세 대비 과대·과소 평가 여부 점검

특히 실거래가 없이 공시지가만 보고 매매 판단을 하면 위험하다.

조회 전 준비물

정확한 주소(도로명 또는 지번)
부동산 종류(토지, 단독주택, 공동주택)
인터넷 접속 가능한 PC 또는 스마트폰

회원가입 없이도 대부분 조회 가능하다.

공시지가 조회하는 방법

(부동산공시가격알리미 기준)

공시지가는 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격알리미에서 조회한다.

1단계: 부동산공시가격알리미 접속

인터넷에서 ‘부동산공시가격알리미’를 검색해 공식 사이트에 접속한다.

메인 화면에서 다음 항목을 확인할 수 있다.

개별공시지가(토지)
개별주택가격
공동주택가격(아파트·오피스텔 등)

2단계: 부동산 유형 선택

조회 대상에 따라 선택한다.

토지 → 개별공시지가
단독·다가구 → 개별주택가격
아파트·연립 → 공동주택가격

유형 선택이 정확해야 올바른 결과가 나온다.

3단계: 주소 입력 및 검색

지번 또는 도로명 주소를 입력한다.
아파트의 경우 단지명 + 동·호수까지 선택한다.

4단계: 공시가격 확인

조회 결과에서 다음 정보를 확인할 수 있다.

기준연도 공시가격
전년 대비 변동률
산정 기준일

공시가격은 매년 1회 또는 2회 발표되며, 기준 시점이 명확히 표시된다.

5단계: 활용 시 주의사항

공시지가는 실제 매매가가 아니다
세금·행정 기준용 가격이다
실거래가와 차이가 나는 것이 정상이다

부동산 실거래가 조회하는 방법

(국토교통부 실거래가 공개시스템 기준)

실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인한다.

1단계: 실거래가 공개시스템 접속

인터넷에서 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’을 검색해 접속한다.

회원가입 없이 이용 가능하다.

2단계: 부동산 종류 선택

조회 대상에 따라 선택한다.

아파트
연립·다세대
단독·다가구
토지

3단계: 지역·주소 설정

시·군·구 → 읍·면·동 순으로 지역을 선택한다.
아파트는 단지명 기준 검색도 가능하다.

4단계: 실거래 내역 확인

조회 결과에서 다음 정보를 확인할 수 있다.

계약일 기준 거래 금액
전용면적
층수
거래 유형(매매·전세·월세)

최근 거래 순으로 정렬해 가격 흐름을 확인하는 것이 중요하다.

5단계: 거래 해석 시 핵심 포인트

동일 면적·층수 위주로 비교
급등·급락 거래는 특수 거래 가능성 고려
최근 3~6개월 거래 흐름 중점 확인

공시지가와 실거래가를 함께 활용하는 방법

두 정보를 함께 보면 훨씬 정확한 판단이 가능하다.

공시지가 대비 실거래가 비율 확인
세금 부담 대비 매매가 판단
공시가격 인상 가능성 예측
증여·상속 시 기준가 검토

특히 공시지가 대비 실거래가가 과도하게 높거나 낮으면 정책 변화 영향을 받을 가능성이 있다.

모바일에서 조회하는 방법

공시가격알리미 모바일 웹
국토부 실거래가 모바일 웹

간단 조회는 모바일로 충분하지만, 여러 비교 분석은 PC가 더 편리하다.

조회 시 자주 발생하는 문제와 해결 방법

최신 거래가 안 보임 → 신고 반영 지연(보통 1~2개월)
동일 단지 가격 차이 큼 → 면적·층수·동 차이 확인 필요
공시가격이 낮아 보임 → 제도적 기준 가격이기 때문

공시지가·실거래가 조회 시 꼭 알아야 할 주의사항

실거래가는 신고 기준이며 즉시 반영되지 않는다
공시지가는 매년 기준일이 다르다
분양권·입주권은 별도 조회 항목
조회 자체는 무료다

마무리 정리

공시지가는 부동산공시가격알리미에서, 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 각각 조회해야 한다. 공시지가는 세금·행정 기준 가격이고, 실거래가는 실제 시장 가격이므로 두 정보를 반드시 함께 비교해야 정확한 부동산 판단이 가능하다. 단순 시세 확인을 넘어 세금, 대출, 상속까지 고려한다면 정기적인 조회와 비교는 필수적인 부동산 관리 습관이다.